Het internet staat vol succesverhalen van beleggers die gouden bergen verdienen aan de snelgroeiende vastgoedmarkt van Dubai. Eén uitspraak komt opvallend vaak terug: “Als ik vastgoed koop in Dubai hoef ik geen belasting te betalen!”
Maar hoe zit het écht met belasting op vastgoed in Dubai voor Nederlandse investeerders? In dit diepgaande artikel ontrafelen we de mythes, leggen we de fiscale werkelijkheid uit én laten we zien hoe u vrijwel belastingvrij kunt profiteren zonder onnodige risico’s te lopen.
1. Waar komt de mythe vandaan?
Dubai staat wereldwijd bekend als een belastingvriendelijk emiraat. U betaalt er inderdaad geen inkomstenbelasting en geen vermogenswinstbelasting. Die headlines zijn waar—maar ze vertellen slechts de helft van het verhaal.
“Hoewel het klopt dat je in Dubai geen belasting betaalt over de waardegroei van je vastgoed of je huurinkomsten, moet je je bezit wél opgeven bij de Nederlandse Belastingdienst.” – Hugo Li Cheng Hu, oprichter van House of Orange Real Estate
Voor een lokale bewoner of een bedrijf dat alleen in de Verenigde Arabische Emiraten (VAE) actief is, kan de belastingdruk letterlijk nul zijn. Als Nederlands fiscaal inwoner bent u echter onderworpen aan de spelregels van de Belastingdienst. Wie die negeert, riskeert fikse boetes.
2. Welke belastingen zijn er in Dubai?
Dubai kent voor particulieren geen:
- Inkomstenbelasting op huurinkomsten
- Vermogenswinstbelasting op de verkoopwinst van een pand
- Periodieke onroerendzaakbelasting (OZB)
Wel betaalt u:
- Registratiekosten bij overdracht (4 % van de koopprijs)
- Servicekosten voor gemeenschappelijke voorzieningen (afhankelijk van het project)
- BTW van 5 % op diensten zoals makelaarscourtage (niet op de aankoopprijs van residentieel vastgoed)
Voor veel internationale beleggers is dit fiscale klimaat een belangrijk motief om te investeren. Maar dat is het Dubai-plaatje. Uw fiscale woonstaat kijkt verder.
3. Belasting op vastgoed in Dubai voor Nederlanders
Nederland hanteert een zogeheten wereldinkomenprincipe: u geeft al uw inkomsten en bezittingen wereldwijd aan. Voor vastgoed in het buitenland komt dat meestal in box 3 terecht (vermogensrendementsheffing).
3.1 Waardering in box 3
- Waardepeildatum: 1 januari van het belastingjaar
- Waarderingsgrondslag: marktwaarde of aankoopprijs minus schulden (bijv. een lokale hypotheek)
- Heffingsvrij vermogen: € 57.000 p.p. (2025)
- Forfaitaire rendementen: tariefbanden van 1,8 % tot 6,04 % (2025)
- Belastingtarief: 32 %
Met de geplande herziening van box 3 (ingangsdatum uitgesteld tot 2027) verschuift Nederland naar belasting op werkelijk rendement. Dat zal de rapportage voor buitenlands vastgoed nóg data‑intensiever maken.
3.2 Informatieverzoeken & boetes
De Belastingdienst ontvangt via internationale gegevensuitwisseling steeds vaker informatie over Nederlandse investeerders met vastgoed in de VAE. Wie zijn bezit niet opgeeft, kan een vergrijpboete krijgen van 75 % tot 150 % van de ontdoken belasting, plus rente. In ernstige gevallen volgt strafrechtelijke vervolging.
4. Belastingverdrag Nederland‑VAE: uw reddingsboei
Sinds 2009 is er een belastingverdrag tussen Nederland en de VAE. Dit verdrag voorkomt dubbele belasting en verdeelt heffingsrechten. In de praktijk betekent dit voor uw belasting op vastgoed in Dubai:
- Primair heffingsrecht bij Dubai (maar dat heft nul).
- Nederland mag wel uw box 3 berekenen, maar moet een vrijstelling toepassen volgens de zogeheten “vrijstellingsmethode”.
- Daardoor betaalt u slechts een klein deel van de reguliere box 3-heffing; in sommige situaties zelfs niets.
Kort door de bocht: wie het bezit netjes opgeeft, kan de box 3‑druk vaak reduceren tot enkele promilles—mits de aangifte correct is ingericht.
5. Bankrekening in Dubai? Vergeet CRS niet
Voor de aankoop en huurincasso openen de meeste investeerders een bankrekening in Dubai. Ook die rekent u mee in box 3. Bovendien geldt sinds 2017 de Common Reporting Standard (CRS): banken in de VAE rapporteren de saldi van buitenlandse rekeninghouders. De kans dat verborgen saldi onopgemerkt blijven, is nihil.
6. Rekencase: appartement in Dubai Marina
Stel, u koopt in 2025 een 1‑bedroom appartement van € 400.000. Financiering: 50 % eigen vermogen, 50 % hypotheek bij Emirates NBD.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | € 400.000 |
| Registratie & kosten koper (5 %) | € 20.000 |
| Eigen vermogen | € 200.000 |
| Hypotheek | € 200.000 |
| Jaarlijkse huurinkomsten | € 32.000 |
| Servicekosten | € 4.800 |
Dubai-belasting:
- Inkomstenbelasting = 0
- Vermogenswinstbelasting (bij verkoop) = 0
Nederland box 3 – 2026 aangifte (peildatum 1‑1‑2026):
| Component | Waarde |
| Marktwaarde appartement | € 420.000* |
| Hypotheekschuld | – € 200.000 |
| Netto grondslag | € 220.000 |
| Forfaitair rendement | ± € 6.600 |
| Box 3-belasting 32 % | ± € 2.112 |
| Verdragvrijstelling (90 %)* | – € 1.900 |
| Netto belasting | ± € 212 |
* Uitgaande van 5 % marktgroei. De verdragvrijstelling verschilt per situatie; 90 % is een veelvoorkomende uitkomst.
Het voorbeeld illustreert dat belasting op vastgoed in Dubai na aftrek van verdragvrijstelling vaak neerkomt op enkele honderden euro’s per jaar – een fractie van het bruto rendement.
7. Vijf fiscale valkuilen (en hoe u ze ontwijkt)
- Geen aangifte doen
De grootste fout is verzwijgen. Door CRS is de pakkans hoog. - Foute waardering
Gebruik de juiste wisselkoers en actuele marktwaarde. Een taxatierapport kan nodig zijn. - Dubbel aftrekken van hypotheekrente
Hypotheekrente is in box 3 niet aftrekbaar; alleen de schuld verlaagt de grondslag. - Geen testament of DIFC‑Will
Zonder testament geldt Sharia-erfrecht. Dat kan erfgenamen verrassen. - Onjuist toepassen van het verdrag
Laat een specialist beoordelen of u de vrijstelling correct berekent.
8. Tips om belasting op vastgoed in Dubai te minimaliseren
- Structureren via BV of SPF
In sommige gevallen biedt een Nederlandse houdster‑BV of een Stichting Particulier Fonds in Abu Dhabi extra flexibiliteit. - Spread timing van betalingen
Betaal in termijnen rond jaareinde om de box 3‑waarde op 1 januari te verlagen. - Kies voor off‑plan projecten
Tijdens de bouw is slechts het betaalde deel belast; de rest nog niet. - Optimaliseer valutarisico
Een AED‑rekening schermt schommelingen af en verlaagt de euro‑grondslag. - Werk met een RERA‑gecertificeerde partner
House of Orange Real Estate zorgt voor correcte contracten en rapportages.
9. Checklist vóórdat u tekent
- Aangiftehistorie nagaan: bezit al toegevoegd?
- Hypotheekvoorwaarden scannen op CRS-clausules
- Taxatie of RERA-valuation opvragen
- Testament/ DIFC-Will laten opmaken
- Vrijstellingsmethode laten doorrekenen
- Service-, onderhouds- en sink-fund-prognoses controleren
- Officiële RERA-licentie makelaar verifiëren
10. Conclusie: mythe ontkracht, kansen behouden
Het is een feit dat Dubai zelf geen persoonlijke inkomsten‑ of vermogensbelastingen heft. Toch is het onjuist te stellen dat u helemaal geen belasting betaalt. Belasting op vastgoed in Dubai bestaat wél voor Nederlandse inwoners, zij het in sterk gereduceerde vorm dankzij het belastingverdrag. Wie transparant rapporteert en de juiste structuren kiest, kan genieten van rendementen tot 8–10 % met een minimale fiscale last.
Kernboodschap: Investeer met kennis van zaken, volg de regels en benut het verdrag. Zo blijft de belofte van Dubai – hoge huurinkomsten, waardegroei en een helder belastingregime – intact.
Advies op maat? Neem contact op
Elke financiële situatie is uniek. Wilt u weten wat de fiscale gevolgen zijn voor úw portefeuille? Neem direct contact op met House of Orange Real Estate. Onze in‑house fiscalisten en vastgoedexperts helpen u de optimale route uit te stippelen.
